Trh bez skoků: jak se změní ceny nemovitostí na Ukrajině v roce 2026

Ukrajinský realitní trh vstupuje do roku, který odborníci jednohlasně označují za přelomový. Po období nejistoty a adaptace se hlavním trendem roku 2026 nestává cena sama o sobě, ale hluboká strukturální přestavba všech základů – od logiky kupní poptávky po obchodní modely developerů.

Podle čerstvých prognóz předních hráčů na trhu, zveřejněných LIGA.net, by se investoři a kupující měli připravit nikoli na volatilní skoky, ale na mírný růst cen o 5–15 % na pozadí radikální změny priorit. Bezpečnost, energetická účinnost a racionální metráž se dostávají do popředí a utvářejí portrét nového, pragmatického a náročného kupce, zatímco developeři balancují mezi rostoucími stavebními náklady a omezenou solventní poptávkou.

Konsenzus prognóz: růst je, ale je střídmý

Navzdory složitému kontextu odborníci vidí prostor pro mírný růst cen, který však bude daleko od shonu minulých let.

• +5–10 %: Takovou dynamiku předpovídá Oleksandr Ovčarenko, spolumajitel společnosti Standard One, specializující se na investiční nemovitosti. Podle něj se poptávka soustředí na projekty v kvalitních lokalitách s jasným obchodním modelem.
• +10–15 %: V těchto mezích očekávají růst cen obchodní ředitelka „Intergal-Bud“ Olena Ryžova a generální ředitelka Sigma+ Anna Laevska. Hlavními hybateli jsou růst cen stavebních materiálů, inženýrských řešení, nedostatek pracovních sil a bezpečnostní faktory.

„Rok 2026 není o prudkých skocích cen, ale o hluboké transformaci trhu. Stává se vyspělejším, systematickým a méně chaotickým,“

— zdůrazňuje majitel realitní agentury LevelGroup Maxym Klymenko.

Nova realita kupujícího: racionalita a bezpečnost

Portrét cílového kupce a jeho požadavky se změnily diametrálně. Místo investičních kalkulací a přání „prostě víc metrů“ přišla pragmatická poptávka po bydlení pro vlastní potřebu.

„Trend roku 2025 – jedno- a dvoupokojové byty o výměře 37 až 66 m² s ergonomickými dispozicemi – se udrží i v roce 2026. Lidé nejsou ochotni přeplácet za neefektivní metráž,“

— poznamenává Olena Ryžova.

Klíčovými trendy se stávají:

1. Bezpečnost a soběstačnost: Přítomnost úkrytů, vlastní výroba energie a energetická účinnost budov přestaly být možností a staly se povinným požadavkem.
2. Připravenost k nastěhování: Roste poptávka po bydlení „na klíč“ s vybavením a dokonce částečným zařízením, což je zvláště relevantní pro vnitřně vysídlené osoby (IDP) a účastníky státních úvěrových programů. Tento trend je známý i českým investorům hledajícím stabilní aktiva.
3. Infrastruktura uvnitř bytového komplexu: Kupující si cení rozvinutého vnitřního prostředí se službami, což kompenzuje možné problémy s městskou infrastrukturou.

Zkouška pro developery: pauza a růst nákladů

Primární trh je pod dvojím tlakem. Na jedné straně je poptávka nižší než na sekundárním trhu, na druhé straně náklady na výstavbu neustále rostou. Trh je, slovy Anny Laevské, „v podstatě v režimu pauzy“ co se týče zahájení nových rozsáhlých projektů.

To vytváří paradoxní situaci: ve střednědobém horizontu se může vytvořit nedostatek kvalitního nového bydlení, ale tady a teď jsou developeři nuceni velmi opatrně promítat rostoucí náklady do cen, aby neodradili už tak střídmého kupce.

Přitom analytici vidí v krizi i příležitosti: očekává se příchod nových systémových investorů, kteří vnímají developera jako dlouhodobý příběh. To by mělo zvýšit konkurenci a nakonec zlepšit kvalitu projektů.

Geografie cen: Kyjev ztrácí monopol na růst

Hlavní trh vykazuje nejednoznačnou dynamiku. Podle údajů LUN se ceny v Kyjevě ještě nevrátily na předválečnou úroveň a průměrná cena metru čtverečního v novostavbách v lednu 2026 činí asi 1300 $ (asi 30 000 Kč). Zároveň město zaostává v aktivitě developerů, zaujímá pouze páté místo v počtu startů prodejů v nových bytových komplexech.

Pro srovnání: ve Lvově se průměrná cena „čtverce“ v posledních letech zvýšila ze 770 $ na 1350 $ (asi 31 000 Kč). Aktivita se přesouvá nejen do regionálních hlavních měst, ale i na předměstí, kde nové bytové komplexy v tempu a cenách někdy předhánějí hlavní město.

Závěr pro investora a kupujícího: čas volit kvalitu

Hlavním výsledkem prognóz na rok 2026 je: trh se rozděluje. Propast mezi likvidním, moderním, bezpečným bydlením v dobrých lokalitách a zastaralým fondem se bude pouze zvětšovat. Kupní aktivita zůstane selektivní.

Pro investora to znamená, že „pasivní“ investice do jakékoli nemovitosti přestávají fungovat. Úspěch bude záviset na důkladné analýze lokality, pověsti developera, konceptu bytového komplexu a souladu projektu s novými trendy bezpečnosti a efektivity.

Trh dospívá a vyžaduje totéž od všech svých účastníků.