Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в бизнес

Сдача квартир в аренду

Если вы — счастливый обладатель дополнительной жилплощади, то вы просто обязаны рассмотреть бизнес-идею по сдаче квартир в аренду.

Вариантов реализации несколько — вы можете сдавать посуточно или на длительный срок. В каждом из них есть нюансы. При посутке доходность выше, но затрат и рисков больше. Нужно постоянно находить новых арендаторов, а это не всегда просто. При сдаче квартир посуточно нужна уборка после каждого постояльца, а это дополнительные затраты.

Когда вы сдаете квартиру на длительный срок, забот меньше; это можно рассматривать как полу-пассивный доход. Если вы один раз нашли хороших арендаторов, остается контролировать оплату коммунальных услуг и иногда наведываться с ознакомительным визитом.

Необходимо понимать, кому вы планируете сдавать квартиру. Как правило, “бабушкин вариант” без ремонта и с осыпающейся штукатуркой подойдет бедным студентам, которые ищут самый дешевый вариант.

Если вас интересует более платежеспособная аудитория, обстановка и ремонт должны соответствовать.

Бизнес-идея по сдаче квартир в аренду широко распространена в России. Многие покупают квартиру (например, в ипотеку) и выплачивают кредит за жилье за счет арендаторов.

Сдавать жилую недвижимость можно легально, если зарегистрировать ИП или оформиться как самозанятый гражданин.

Как делать бизнес на краткосрочной аренде

Сейчас на рынке распространены три варианта заработка. Не все они требуют собственных вложений, начать зарабатывать можно с капиталом буквально в несколько десятков тысяч рублей.

Как организовать сдачу жилья посуточно

Полностью самостоятельно рекламировать свою квартиру для посуточной сдачи – текстовая описательная часть, ценовые условия, фото помещений в наглядных ракурсах – можно, к примеру, на бесплатных Авито, ЦИАНе или на ЯндексНедвижимости.

Более известными среди квартирантов, хотя и платными (берут комиссионные) являются Airbnb и Booking. Квартировладельцу потребуется внимательно следить за своими рейтингами на двух последних сервисах, поддерживать их на высоком уровне (т.е. внимательно относиться к жильцам, чтобы те публиковали хорошие отзывы).

Поиски квартирантов-нанимателей можно поручить риэлторам за некоторую сумму комиссии. При этом встречи-проводы очередных жильцов, вопросы содержания и уборки жилплощади – задачи собственника.

Некоторые риэлт-агентства предлагают квартировладельцам услугу доверительного управления, состоящую в полном обслуживании процесса посуточной сдачи – и поиск нанимателей, и подготовка помещений (уборка, стирка, мелкий ремонт). Этот вариант удобен собственникам квартир, не желающим самостоятельно возиться со сдачей, либо не умеющим этого делать. Даже в этом варианте сдачи жилплощади ее доходность будет выше, чем при долговременной аренде.

Какие расходы у такого бизнеса

Стоимость за посуточную аренду квартиры должна формироваться с учетом таких затрат:

Налоги. Посуточная сдача в аренду считается частным предпринимательством, за это положено платить налоги.

• Затраты уборку. Бытовую химию и принадлежности для уборки.
• Затраты на косметические ремонты. Квартиру посуточно могут снимать для различных целей и празднование торжеств не исключение. После «увеселительных» мероприятий уборки недостаточно. Потребуется косметический ремонт (переклейка обоев, химчистка мебели и т. д.). Это влечет затраты на материалы, на рабочую силу.
• Затраты на уборку (при найме уборщицы). При желании сэкономить, лучше уборку проводить самостоятельно, если позволяет время.
• Оплата услуг. Коммунальные платежи, телефон и интернет, кабельное телевидение и прочее.
• Реклама. Для поиска клиентов потребуется размещение объявления на платных рекламных площадках.
• Встреча гостей. Большинство арендаторов не местные, поэтому не знают город. Владельцу необходимо организовать трансферт, встретить гостей с аэропорта, железнодорожного вокзала или автобусной остановки, на это потребуются финансы и личное время.

Учёт всех затрат при посуточной сдаче квартиры поможет установить оптимальную стоимость, что позволит получать хороший доход.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

• аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
• субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сдавать свои квартиры

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

Недвижимость стоит рассматривать как долгосрочное вложение. Даже резкие падения в итоге компенсируются стабильным ростом цен

Минусы использования собственных денег для построения бизнеса на краткосрочной аренде тоже есть. Необходимо иметь сразу достаточно крупную сумму. Эти деньги придется «заморозить» в квартире. Быстро получить их назад не выйдет — даже если продавать жилье ниже рыночной стоимости, поиск покупателя, сбор документов и сделка всё равно займет минимум несколько дней.

Отбивать ипотеку арендой

Бизнес-модель с использованием кредитных средств. Кредит погашается за счет аренды. Эта модель заработка опаснее, но потенциально приносит больше дохода, ведь кроме дохода от аренды в итоге квартира оказывается полностью ваша.

Можно стартовать, имея меньше денег. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Люберецкий» стоит порядка 5,06 млн рублей. Можно найти и другие комплексы, аналогичных предложений у известных застройщиков много. Главное, ищите рядом с метро, хотя бы в 15-20 минутах ходьбы от станции. На ремонт закладываем порядка 400 тысяч, или берем чуть дороже на 200-300 тысяч, но с отделкой от застройщика. Общее вложение — 5,5 млн.

Такую квартиру можно выставить за 2-2,5 тысячи рублей в сутки. Предположим, что наполняемость будет 50% — это приблизительно 37,5 тысяч рублей в месяц дохода. Минус расходы на коммунальные услуги и сопутствующие мелочи — остается чистыми 30 тысяч рублей.

Ипотеку можно взять в Сбербанке по программе «Господдержки», не используя скидки от застройщика и другие бонусы, снижающие ставку. Вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн рублей, тогда ставка будет 6,4% на 20 лет, а ежемесячный платеж — 29 588 рублей.

Ипотеку можно погасить досрочно — например, если вы будете сдавать квартиру не 14, а 25 дней в месяц, то сможете выплачивать кредит в 30 тысяч, погашать расходы на обслуживание жилья по 7,5 тысяч в месяц и отдавать еще 25 досрочно. Итого кредит погашается в среднем за 5-10 лет.

В этой бизнес-модели важно предусмотреть сразу несколько факторов.

Разрешает ли банк использовать квартиру для аренды. Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитные учреждения могут прописать условия для использования этого жилья — например, запрет на аренду.

Изучите договор займа и поищите в нем пункты об этом — возможно, кредитное учреждение попросит вас досрочно погасить ипотеку, если узнает о «бизнесе».

Впрочем, если вы будете сдавать квартиру посуточно, узнать об этом банк сможет разве что по жалобе соседей.

Держать запас денег на случай простоя. Рынок аренды достаточно стабильный, несмотря на сезонные всплески. Опытный рантье может заранее сказать, в какую неделю жильцов не будет, а в какую придется снимать объявления с публикации заранее. Поэтому страховаться придется от внезапных кризисов, например, подобных пандемии в 2020 году.

Отложите несколько ипотечных платежей в неприкосновенный фонд — ими вы сможете погашать кредит, пока жильцы снова не появятся. Тогда не придется договариваться с банком о каникулах и выплачивать пени за просрочку.

Рассчитывайте риски. Не стоит брать кредит, в котором ежемесячный платеж будет равняться максимальной наполняемости квартиры — условно, если жилье сдается за 3 тысячи, то брать обязательство на 90 тысяч в месяц опасно. Лучше держать долг на уровне 30-50% от заполняемости — 30-40 тысяч рублей.

В этой бизнес-модели основная цель не получить прибыль. Это способ создать капитал за счет заемных средств. Например, если у вас есть 1,5 млн, то, если повезет, уже через 5-6 лет их можно превратить в квартиру стоимостью 6-7 млн рублей. Затем продать это жилье и купить новое, но уже не один, а несколько объектов. И снова умножить состояние в 2-3 раза за 5-6 лет.

Сдавать чужую квартиру

Для старта нужны 50-100 тысяч рублей. Нужно найти квартиры, договориться с хозяевами на долгосрочную аренду, а затем сдавать их посуточно.

Лучше использовать эту схему добросовестно — то есть прописывать в договоре с собственниками право на субаренду и предупреждать о таких намерениях. Иначе, в соответствии со ст. 615 ГК РФ, владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

• Плюс такой модели — по сравнению с предыдущими, для старта нужно меньше денег. Можно арендовать и сдавать сразу несколько квартир, зарабатывая на оборотах и инвестируя прибыль уже в другие бизнес-модели.
• Минусы — модель требует высоких коммуникативных навыков. Собственников, решивших сдавать жилье на длительный срок, тяжело убедить на субаренду. Даже если получится, доходность всей истории невелика — сначала нужно найти клиентов на погашение аренды, а уже затем пытаться заработать на прибыль себе.

Еще одна модель — взять недвижимость в управление. Нужно искать собственников, которые хотят сдавать свои апартаменты или квартиры посуточно, но не желают тратить на это время. Вы берете на себя весь процесс, от рекламы и подачи объявлений до встречи гостей и уборки. То есть превращаетесь в управляющего или агента по недвижимости, работающего не по трудовому договору, а за процент от прибыли.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

• Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

• Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
• Количество мебели и техники (укажите их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Как зарабатывать на субаренде

Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.

Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.

10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

• молодые люди от 20 до 35 лет, которые учатся или работают и пока не могут себе позволить съем отдельной квартиры;
• молодые пары, которые только начинают самостоятельную жизнь;
• специалисты, которые проводят большую часть жизни на работе и не видят смысла переплачивать за отдельное жильё
• молодые люди, которые ждут, пока достроится их квартира.

Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Договор субаренды квартиры: содержание и обязательные элементы

Без указания существенных условий документ не будет нести правовых последствий. Поэтому перед тем, как закончить заполнение бланка и поставить подпись на экземпляре договора субаренды квартиры, рекомендуем еще раз проверить, все ли необходимые пункты учтены, а именно:

• зафиксирован предмет договора. Иначе говоря, указана конкретная информация о квартире: точный адрес, площадь, план с четкими границами комнат;
• обозначены стороны с указанием данных паспорта (для физ. лиц) и регистрационных данных из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
• размер и порядок внесения оплаты;
  ВАЖНО: рекомендуем учесть, в какой форме будет проходить оплата. Кроме того, укажите конкретную дату и периодичность вноса денежных средств (например, 25 числа каждого месяца). Важно отметить человека, который будет нести расходы за капитальный и текущий ремонт помещения.
• срок договора.

ВНИМАНИЕ: в соответствии со ст. 615 ГК РФ срок субаренды не может быть больше срока по договору аренды.

Общие рекомендации

В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.

Важные советы:

1. Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
2. В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
3. Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
4. Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
5. Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
6. Застраховать недвижимость.

Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.

При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.

Договор субаренды квартиры между юридическими лицами

Договор поднайма квартиры между физическими лицами

История

Эта идея у меня возникла еще давно: хотелось проводить больше времени с ребенком и меньше в офисе. Было страшно взять квартиру в субаренду и уйти в минус. Как ни странно, помог случай и сокращение: когда меня уволили, я уехала на Украину к бабушке и впервые решилась сдать квартиру посуточно.

В это же время в Донецкой области началась война, и в город приехали беженцы. Моя мама работает администратором в гостинице и видела, как люди соглашались ночевать прямо в лобби на диванчике: мест не было.

Так мы стали брать людей к себе: у нас было две свободные квартиры. Сдавали койко-места за копейки по сто рублей, лишь бы помочь людям. Стирали, гладили и убирались тоже сами.

Сейчас я нисколько не жалею о своем выборе: мне нравится то, чем я занимаюсь.

Нюансы краткосрочной аренды недвижимости

Краткосрочная аренда – идеальный выбор для крупных туристических центров или мелких курортных городков. Подобные правоотношения превращаются в прибыльный бизнес (со своими нюансами).

Краткосрочная аренда актуальна для:

• туристических городов, в которых постоянно много приезжих (Санкт-Петербург, Москва);
• курортных населенных пунктов, которые буквально «живут» за счет сдачи помещений в аренду (Крым, Геленджик, Краснодар, Сочи);
• деловых и коммерческих центров, куда люди часто приезжают в командировку

Цены на краткосрочную аренду чуть ниже, чем на отели и гостиницы. Но при этом наниматель получает такой же комфорт, как дома.

Плюсы краткосрочной аренды — возможность заработать больше (по сравнению с «долгосроком»). Но есть и минусы:

• затраты времени и силы на обслуживание помещений (стирка, уборка, смена белья, ремонт сантехники и так далее);
• риск столкнуться с веселыми компаниями, которые за 1 ночь «бьют» дорогой ремонт;
• необходимость постоянно искать новых клиентов и тестировать разные каналы трафика (объявления в газетах, реклама на вокзале, сайты, социальные сети, агрегаторы и так далее).

Перед тем, как сдавать квартиру посуточно или на долгосрок, нужно осознать простую вещь. Это бизнес. Деятельность сопряжена с определенными проблемами и рисками. Поэтому многие начинают «с нуля» и прогорают: не так выставили цены, не учли затраты на обслуживание, не нашли клиентов…

Каждый день простоя «сулит» убытки. К каким проблемам нужно быть готовыми?

Как остаться на плаву и не «прогореть»

Риск «прогореть» существует при ведении любого бизнеса – посуточная сдача жилья в аренду не исключение. Если подойти к этой задаче серьезно, продумав всё до мелочей, то удастся минимизировать риски.

Чтобы избавить себя от незапланированных расходов, потребуется сделать следующее:

• Отключить междугороднюю связь. Востребованность в посуточном съеме жилья возникает у приезжих из других городов. Они захотят созваниваться со своими родственниками и друзьями, что повлечет большие траты на оплату междугородней связи. Отключите её либо договоритесь с арендаторами об оплате из их кармана.
• Заключение договора с арендатором, заверенного нотариально, в котором указывается о материальной ответственности за порчу имущества. Если застраховать гражданскую собственность невозможно, то в распоряжение гостей лучше предоставить недорогие вещи, технику и мебель.
• Оплату важно брать наперед, иначе наниматель может досрочно съехать не заплатив.
• Спрашивать паспорт у арендаторов, записав имя, фамилию и телефон, а также поинтересоваться временем отъезда.
• Владельцу необходимо лично приезжать до отъезда нанимателей, чтобы убедиться в целостности имущества.

Обезопасить себя от рисков длительного простоя квартиры из-за отсутствия клиентов, а также попадания в руки к мошенникам, можно обратившись к профессионалам – в агентство недвижимости. Специалисты берут с владельца комиссионные выплаты в виде небольшой суммы, но будут активно продвигать на рынке. Так вы избежите общения с квартирными аферистами. Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, которые предоставляют услуги несколько лет. Нелишне и поискать информацию в интернете и ознакомиться с отзывами. Явившись в организацию – первым делом попросите лицензию для ознакомления.